Do czasu wybuchu pandemii rosnący popyt na usługi turystyczne, zwiększająca się liczba wyjazdów i dobra zyskowność z inwestycji pod wynajem noclegowy „nakręcały” zakupy nieruchomości ze strony inwestorów.

Mieliśmy do czynienia z boomem na mieszkania pod wynajem krótkoterminowy. Wynikało to nie tylko z rosnącego rynku turystyki (w tym także rosnącej popularności Polski jako destynacji dla turystów zagranicznych), ale także z faktu, że dzięki upowszechnieniu takich platform internetowych, jak booking.com czy airbnb.com, wynajmowanie mieszkań turystom na międzynarodową skalę stało się bardzo proste, także dla pojedynczych właścicieli mieszkań.

Świetna koniunktura na tym rynku trwała przez kilka lat. Duża popularność tego biznesu zaowocowała wprowadzeniem na nasz rynek nowych produktów, takich jak conodhotele, gdzie inwestor partycypuje w kosztach budowy obiektu hotelowego, stając się jednocześnie właścicielem jednego z apartamentów. Deweloper następnie wynajmuje go turystom, gwarantując właścicielowi apartamentów zwrot na określonym poziomie. W przypadku condohoteli było to nawet 8 proc. Nic dziwnego, że tak wysokie stopy zwrotu pchały na ten rynek inwestorów.

Z tego też powodu, ze względu na niski próg wejścia, dużą popularnością zaczęły cieszyć się kawalerki i mikroapartamenty. Najmniejsze mieszkania pozwalają wystartować w tym biznesie przy stosunkowo niewielkim zaangażowaniu środków własnych.

Pytanie jednak brzmi: czy zainteresowanie inwestorów w czasie pandemii gwałtownie się nie zmniejszy? Jak wiadomo, lokcdown, odwołanie imprez masowych, obostrzenia, problemy z podróżowaniem - wszystko to musi odbić się na koniunkturze w segmencie noclegowym. Tak też stało się w przypadku rynku najmu długoterminowego. Analizy wskazują, że czynsze najmu mieszkań w kryzysowym 2020 roku poszły mocno w dół.

Wg Amron-Sarfin w Warszawie uśredniony, przeciętny czynsz najmu mieszkania wynosi aktualnie 1666 zł miesięcznie. W ciągu roku spadł o blisko 11 procent. O ponad 16 proc. Spadły natomiast przeciętne czynsze najmu w Krakowie.

Cześć analityków uważa jednak, że mimo wszystko zainteresowanie inwestycjami pod wynajem nadal będzie wysokie. W dobie skrajnie niskich stóp procentowych, wysokiej inflacji i dużej niepewności, nieruchomości są postrzegane jako względnie bezpieczne aktywa, które z jednej strony pozwolą zachować wartość zainwestowanego kapitału, z drugiej dają możliwość zarabiania na wynajmie.

Jest jeszcze jeden istotny czynnik, który może skłaniać do inwestycji - nawet w szczycie pandemii. W polskich warunkach, poza dużymi miastami sezon turystyczny trwa przez kilka miesięcy letnich i w górach - kilka zimowych. Otwarcie życia społecznego akurat w tym okresie sprawi, że branża zafunkcjonuje bez przeszkód.

Za ile apartament nad Bałtykiem?

Bałtycka riwiera to jedna z najdroższych lokalizacji w Polsce. Ceny mieszkań w małych miejscowościach nad morzem często wyraźnie przewyższają stawki z Warszawy, Krakowa czy Wrocławia.

Już pobieżny przegląd ofert z pasa nadmorskiego wskazuje, że mimo pandemii mieszkania w nadbałtyckich lokalizacjach trzymają wartość. Stawki za świetnie położone nieruchomości apartamentowe kształtują się w przedziale 9500-12000 zł/mkw. W Trójmieście jedną z najbardziej prestiżowych lokalizacji jest Gdynia Orłowo, z piękną zabudową jednorodzinną, uroczą plażą i molo. 87-metrowy apartament w nowym projekcie przy ul. Wrocławskiej 41, to wydatek ponad 1,1 mln zł. Stawka za metr kwadratowy wynosi 10600 zł.

13 tys. zł/mkw. to minimalna stawka za apartament pod wynajem w centrum Gdyni - przy ulicy Jana z Kolna. Ceny luksusowych nieruchomości w Rezydencji Port Kaszubski kształtują się w zakresie od 719 tys. zł do ponad 2,8 mln. Koszt metra kwadratowego wynosi od 13 692 do 17 301 zł.

Z kolei w Łebie - jednym z najpopularniejszych letnisk nad morzem, ceny apartamentów wakacyjnych w projekcie Porto Łeba - umiejscowionym zaledwie 350 metrów od morza i 100 od Jeziora Sarbsko - zaczynają się od 12 tysięcy złotych netto/mkw.

I Pomorze Zachodnie obfituje w prestiżowe nieruchomości z przeznaczeniem pod wynajem. W Międzyzdrojach jeden z deweloperów zrealizował apartamentowiec Promenada Gwiazd. Ceny apartamentów wynoszą tu od 430 tys. do 1,8 mln zł. Stawka za metr kw. kształtuje się w przedziale od 10500 do 22000 zł.

Jedną z najbardziej prestiżowych lokalizacji w zachodniej części wybrzeża jest oczywiście Świnoujście. I tu nie brak nowych inwestycji apartamentowych z segmentu premium. 15,5 tys. zł/mkw. to minimalna stawka za apartamenty Seaside Garden Apartments & Wellness. Górna granica cen sięga ponad 30 tysięcy złotych, a więc tyle, ile w Warszawie trzeba zapłacić za nieruchomości ze ścisłego topu - np. apartamenty w Złotej 44.

Oczywiście, w ofercie deweloperskiej nad morzem znajdziemy nie tylko ultra drogie apartamenty, ale i tańsze nieruchomości, zazwyczaj w nieco gorszych lokalizacjach, bardziej oddalone od morza, co niekoniecznie musi się przekładać na niższą atrakcyjność inwestycyjną. Przykładowo - w Sianożętach, ceny apartamentów Błękitne Tarasy, oddalonych o kilkaset metrów od plaży, zaczynają się od nieco ponad 6000 zł/mkw. Ciekawą alternatywą dla inwestorów, którzy nie celują w górną półkę mogą być również apartamenty w dwóch 12 kondygnacyjnych budynkach mieszkalnych, które wyrosną przy ul. Wyspiańskiego w Świnoujściu, w odległości około kilometra od plaży. Ceny takich mieszkań zaczynają się od 8400 zł/mkw.

Podsumowując - apartamenty pod wynajem w kurortach wakacyjnych trzymają swoje ceny. Stawki często sięgają cen, jakie płaci się w największych metropoliach kraju. Na razie nie ma symptomów korekty cenowej w tym segmencie, a to oznacza, że deweloperzy i kupujący, mimo trudniejszych czasów, ciągle wierzą w dobrą koniunkturę w branży noclegowej i turystycznej.

Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl