Urząd Miejski w Międzyzdrojach odpiera zarzuty mieszkańców Lubina: Uwagi do Studium można składać do 27 czerwca 2017 r.

Treść odpowiedzi urzędników z Urzędu Miejskiego w Międzyzdrojach publikujemy poniżej w całości:

A. Zasada informowania lokalnej społeczności'

Zgodnie z wymogami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym o wyłożeniu do publicznego wglądu oraz terminie dyskusji publicznej nt. projektu studium zawiadomiono poprzez obwieszczenie Burmistrza Międzyzdrojów na tablicy ogłoszeń UM, na stronie BIP UM i w prasie lokalnej. Obwieszczenia ukazały się w dniu 28 kwietnia br. Ponadto projekt studium, tekst i mapy wraz z prognozą oddziaływania na środowisko opublikowano na stronie internetowej UM. Uwagi do Studium można składać do 27 czerwca 2017 r.

O procedurze zmiany studium informowano również na etapie początkowym prac umożliwiając składanie wniosków do projektu. Wpłynęło wówczas 6 wniosków (jak ustalono na spotkaniu w dniu 10 maja br. żadna z osób obecnych nie złożyła wniosku do zmiany studium).

B. Rola Studium w polityce przestrzennej gminy

Projektant wyjaśnił uczestnikom spotkania, iż Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest aktem prawa miejscowego, natomiast stanowi wyraz długoterminowej polityki przestrzennej rozwoju gminy (art. 9 ust. 5 ustawy). Studium też nie stanowi podstawy do uzyskania pozwolenia na budowę ani też nie jest brane pod uwagę przy sporządzaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.

Wyjaśnił również, iż zgodnie z obowiązującym prawem (art. 10 ustawy) w studium należy m.in. na podstawie prognoz demograficznych, potrzeb i możliwości ekonomicznych, uwarunkowań środowiskowych przy uwzględnieniu ustaleń obowiązujących planów miejscowych, oszacować faktyczne zapotrzebowanie na poszczególne funkcje zabudowy, w tym mieszkalną czy usługową. Szczegółowe wyliczenia i wnioski w tym zakresie zawiera projekt zmiany studium (str. 63-64).

C. Uzasadnienie wyznaczenia nowych terenów pod zabudowę w Studium

Należy w tym miejscu wyjaśnić, że Gmina Międzyzdroje posiada jeden z najwyższych w kraju, wskaźnik ilości mieszkań przypadających na mieszkańca. W trakcie prowadzenia prac projektowych wskaźnik liczby mieszkań na 1 000 mieszkańców wynosił (GUS 2014 r.) w gminie Międzyzdroje 695,7 zaś w samym mieście Międzyzdroje 763,7.

Na potrzeby Studium, zgodnie z obowiązującym prawem, został sporządzony bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę, w którym określono maksymalne zapotrzebowania na powierzchnię użytkową i chłonności terenów przeznaczonych pod nową zabudowę.
Zgodnie z bilansem dla funkcji mieszkalnej wyliczono, że:
1) w obowiązujących planach miejscowych oraz na obszarach zwartej zabudowy chłonność nowej zabudowy mieszkaniowej wynosi 200 000 m2,
2) z analiz zapotrzebowania na nową zabudowę wynika iż wynosi ono 118 000 m2,
3) obliczona chłonność przewyższa zapotrzebowanie na nową zabudowę.
Zgodnie z bilansem dla funkcji turystycznej wyliczono, że:
1) w obowiązujących planach miejscowych oraz na obszarach zwartej zabudowy chłonność nowej zabudowy wynosi 175 000 m2,
2) z analiz zapotrzebowania na nową zabudowę wynika iż wynosi ono 280 000 m2,
3) obliczona chłonność nie przewyższa zapotrzebowania na nową zabudowę.
W związku z powyższym w projekcie zmiany studium przewiduje się rozwój funkcji turystycznej (oznaczonej symbolem UT).
Szczegółowe wyliczenia i wnioski w tym zakresie zawiera projekt zmiany studium (str. 63-64).

D. Intensywność zagospodarowania w miejscowości Lubin

Dla potrzeb studium na terenie gminy zostało wyznaczonych dziewięć obszarów planistycznych. Miejscowość Lubin znajduje się w siódmym obszarze planistycznym tj.: „Zespół miejscowości Wicko, Wapnica, Lubin (str. 104 Studium)”. W kierunkach zagospodarowania przestrzennego określono dopuszczalną wysokość zabudowy jednorodzinnej, pensjonatowej i rekreacji indywidualnej do 12 m n.p.t.. Wyjątkiem jest rejon przystani rybackiej w Lubinie, gdzie dopuszczalna wysokość zabudowy wielorodzinnej i usług zakwaterowania wynosi do 16 m n.p.t.).

Ponadto w ustaleniach dotyczących terenów przeznaczonych pod zabudowę dla obszarów oznaczonych symbolem UT projekt studium zakłada:

funkcję podstawową - lokalizację budynków zamieszkania zbiorowego (pensjonatów, małych hoteli i domów wczasowych), schronisk, budynków rekreacji indywidualnej, campingów i pól namiotowych na potrzeby wypoczynku i rekreacji,
dopuszczalne funkcje uzupełniające - lokalizacja zabudowy usługowej i urządzeń związanych z wypoczynkiem i rekreacją, usług handlu, gastronomii, usług publicznych, infrastruktura techniczna, komunikacja i parkingi, zieleń urządzona,
w szczególności dopuszcza się utrzymanie istniejącej zabudowy mieszkaniowej i gospodarczej z zaleceniem docelowej adaptacji na funkcje zgodne z podstawowym przeznaczeniem terenu.
Ponadto w zakresie parametrów, wskaźników i wytycznych kształtowania zabudowy ustala się:
dla zabudowy pensjonatowej, hotelowej, domów wczasowych oraz schronisk i campingów ustala się:
wielkość powierzchni działki dostosowana do ilości miejsc noclegowych,
powierzchnia zabudowy działki – maksymalnie do 50%,
powierzchnia biologicznie czynna – minimum 30%,
maksymalna wysokość zabudowy – do 16,0 m n.p.t. (komentarz: maksymalna wysokość ustalona dla terenów UT w granicach całej gminy, natomiast szczegółowe wytyczne należy określać łącznie z pozostałą treścią ustaleń studium, w tym dla ustaleń dla obszarów planistycznych – str. 104 studium);
dla zabudowy rekreacji indywidualnej ustala się parametry i wskaźniki jak dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej,
zabezpieczenie miejsc do parkowania na potrzeby usług zakwaterowania w liczbie minimum 1 miejsce na 5 miejsc noclegowych.

Należy również wskazać, że znaczna cześć miejscowości, w tym południowego i zachodniego klifu jest objęta strefą konserwatorską „E” ochrony ekspozycji.

Studium ustala dla tego obszaru warunki ochrony:

zakaz lokalizacji zabudowy zakłócającej wgląd na zabytkowy obiekt,
w przypadku planowanej lokalizacji obiektów kubaturowych lub liniowych stanowiących potencjalne zagrożenie dla ekspozycji zabytku wymagane opracowanie studium krajobrazowego,
uzgadnianie z wojewódzkim konserwatorem zabytków wszelkich działań inwestorskich związanych z zabudową w strefie – na etapie i w procedurze sporządzania ustaleń planu miejscowego.

Powyższe wytyczne należy uwzględniać łącznie w procedurze sporządzania planów miejscowych, które będą ustalały szczegółowe parametry, funkcje i zasady kształtowania zabudowy.

Sekretarz gminy Międzyzdroje Henryk Nogala